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细数那些“洋气”的物流地产大亨中国企业如何迎头赶上?
来源:http://www.chattyhills.com 责任编辑:k8凯发官方手机版 更新日期:2019-02-24 09:23
原标题:细数那些洋气的物流地产大亨,中国企业如何迎头赶上? 海外企业是中国物流地产业的最大玩家,巨头普洛斯更是占据市场半壁江山。中国企业近年来开始发力,物流地产领域可谓百舸争流。 目前,国内的物流地产行业呈现出一超多强的格局,内资和外资竞相

  原标题:细数那些“洋气”的物流地产大亨,中国企业如何迎头赶上?

  海外企业是中国物流地产业的最大玩家,巨头普洛斯更是占据市场半壁江山。中国企业近年来开始发力,物流地产领域可谓百舸争流。

  目前,国内的物流地产行业呈现出一超多强的格局,内资和外资竞相追逐,最早开辟中国物流地产市场的外资企业,迄今依旧牢牢把持大部分市场份额。

  美国普洛斯最早于2003年进入中国市场,后因次贷危机而出现资金缺口,随后由新加坡投资公司收购其在中国和日本的资产及相关权益,并更名为GLP,但继续沿用普洛斯名称和所有资源。 本文所述的普洛斯指的是GLP。

  截止 2016 年 12 月 31 日,普洛斯业务遍及中国 38 个城市,建立了242个园区,拥有 2772万平方米物流基础设施(自有与管理)。2015年,普洛斯在中国的市场占有率超过 55%,是中国物流地产行业的老大。同时普洛斯在全国布局也较为完善,已连成有效网络。普洛斯的土地资源不仅在于“多”,亦在于“精”,其年报中明确指出,GLP 的核心竞争力之一便是他们的物流地产大多位于靠近城市中心与交通枢纽的绝佳位置,其最具代表性的物流园区可分为三类:海港物流园、空港物流园、加工基地。

  普洛斯较早进入中国市场,当时主要通过合资、入股的方式拿地。同时普洛斯也直接参股国内数家仓储物流企业,例如参股央企中储股份。普洛斯有18.4%的股东来自亚洲,其中新加坡总部股东包括基石投资者如中国国家社保基金(1 亿股,占比 2.2%)、中投公司、阿里巴巴、香港周大福、香港南丰等;而普洛斯中国分部在经过 2014 年 2 月获得中国人寿、中银集团和厚朴基金的投资之后,其三分之一股权已由中资持有。

  嘉民集团是澳大利亚最大的工业房地产投资信托公司之一,也是全球最大的工业地产基金管理人之一,在全球持有、开发和管理工业地产和商业物业,投资的领域包括商务办公园区、工业园、仓储和配送中心。嘉民还提供一系列的地产基金,给予投资者渠道投资于专业服务和物业资产。

  截至 2015 年末,嘉民集团在中国内地及香港一共拥有 41 项物业项目(包括工业地产、仓储设施和物流中心),管理物业面积达到 369 万平方米,在建项目达到了 72.99万平方米。其中,在中国大陆的开发中项目面积约为 68.8 万平方米。公司主要关注土地供不应求及需求最旺盛的珠江三角洲、长江三角洲、京津冀地区等经济发展重镇;并选址于主要的基础设施(如主干道, 港口, 机场, 分销中心等)附近,最具代表性的物流项目可分为毗邻或位于交通枢纽、工业园区两类。嘉民一直以定制高端仓库为自己的经营策略,其拥有的仓库中也主要是高端仓储。

  安博为全球知名工业物流设施提供商和运营商,在中国多个战略区域拥有并管理现代物流仓储设施,为制造商、零售商、电子商务企业和第三方物流公司提供现代物流仓储解决方案。2011年,美国普洛斯(Prologics )宣布与 AMB 安博置业合并。安博在中国的业务量占到其全球的 40%左右。

  截至 2015 年末,公司在 4 个核心城市设立分公司,并在 17 个城市运营物流园,全国物业面积达2.5 百万平方米,主要集中在长江三角洲、环渤海经济开发区、珠江三角洲以及成渝经济开发区。一直以来,安博都致力于投资位于交通成熟地段的物业,开发临近空港、海港、高速公路及人口密集的中心城市等内陆交通枢纽的物流仓储设施。安博一直坚持自由物业管理,即所有的物业由安博自己管理,没有外包给第三方公司, 并坚持依照行业最高标准管理和维护安博的物流设施。

  丰树是新加坡巨头淡马锡旗下的一个全资工业地产平台,也是亚洲最大的物流仓储设施开发商和物流服务提供商之一,中国则是丰树最大的海外市场之一。至 截至 2015年 3 月 31日, 中国地区(包括香港)占丰树自有及托管资产总额的 37.2%。

  丰树的策略是改造与开发并行,盘活土地资源。其在中国的版图扩张,从西安、佛山等二三线城市入手,如今已经将业务拓展到上海、北京、广州、天津、无锡、长沙、济南、杭州、宁波、郑州及香港等地,从丰树目前披露的项目来看,其侧重点仍在于华东地区,尤其是上海。丰树2005 年进军中国的第一个物流项目,就是通过收购浦东空港欧罗物流园完成的。而对于难以改造、或改造成本国改的项目,丰树作为外资身份采用了最常见的合资方式,联手本地企业,依靠其与政府的良好关系化解拿地问题,买地建造新项目。比如丰树在天津东疆保税港开发的物流园就是和天津港(集团)有限公司合作的产物。

  盖世理是全球领先的可持续性仓库开发商,业务遍布欧洲、中国、北美、中东等地,在为零售、快速消费品及相关行业客户提供度身定制仓储解决方案方面有专业地位。

  盖世理在中国开发物流地产项目走的是“ 强强联合”的路线。公司会选择和 国内零售业、制造业或者是商业住宅房地产商合作,他们拥有较好的土地资源,而盖世理可以用自己在工业地产空间开发等方面的丰富经验与他们互补;除此之外,盖世理还会和政府部门合作。比如说,公司就与武汉市政府签署了战略合作协议,与市政府一起在第二机场合作开发建设世界领先的武汉国际空港生态物流园区。

  盖世理物流地产项目的独特之处体现在两点: 度身定制的“ 交钥匙” 方案以及 可持续性的环保仓库。正是这两个特点让其在中国的市场虽然“小”但是“精”,赢得了沃尔玛、家乐福、亚马逊、雀巢等公司的青睐。

  目前国内物流地产的开发运营模式主要有四种:

  1、地产商作主导,租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。

  2、物流商自有地产,自己经营管理。即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。

  3、地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。

  4、由第三方牵头,联系物流商和地产商。即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。

  国内物流地产商与国外物流地产商相比存在明显的差距,普遍既缺少强大的客户资源网络支持,又缺乏充沛的资金储备,且管理水平不高,导致绝大多数国内物流地产商发展不足,个体规模小,总体抗风险能力偏差。

  近年来,由于普遍看好物流地产的发展前景,金融机构、物流企业、电子商务企业也纷纷跨界进入物流地产领域。

  万科、平安不动产、中粮集团、中储集团、和记黄埔、宝供物流、阿里巴巴、京东、腾讯、国药控股、复星集团、中银投资、中国人寿、卓越网、当当网等企业纷纷加大了物流地产投资,物流地产领域呈现出百舸争流的局面。

  由于物流地产投资规模大、专业要求高、地域性强、回报周期长,我国本土物流地产商在与国外专业物流地产商的竞争过程中,必须重视物流仓储设施规模扩张和客户资源网络建设。必须引进先进的管理模式,开拓新的商业模式,以自身已有的某方面优势或未来可以获取的优势为纽带进行延伸,打造自身特色,为客户提供更加有效的增值服务,这样才能提高自身竞争力,避免陷入同质化的激烈竞争。

  来源:力汇基金、看物流、万联网整理返回搜狐,查看更多

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